Où exercer ?

Le choix du lieu d’exercice et de votre cabinet est à la fois guidé par des considérations d’ordre personnel (vos envies et contraintes familiales), mais aussi par des spécificités liées à votre métier (pour les professions médicales et paramédicales l’offre de soin déjà existante est un élément incontournable par exemple) et des particularités liées à la zone d’implantation envisagée (le nombre de confrères déjà présents sur le lieu envisagé). 

Quoiqu’il en soit il est essentiel de confirmer la faisabilité et la rentabilité du projet d’installation par une étude de marché.

L’un des facteurs essentiels à la réussite du projet d’installation est de bien appréhender à la fois son marché et son environnement démographique et socio-économique.

Même dans le cas de reprise d’un cabinet existant ou d’intégration d’un groupe, une étude de marché s’avère utile pour évaluer le risque d’exploitation à moyen terme ; elle sera d’ailleurs souvent demandée par les banques si vous avez besoin d’un financement. 

Dans le cadre d’une étude de marché, plusieurs critères sont à considérer :

  • La démographie professionnelle (nombre de confrères exerçant le même métier)

  • La démographie de la clientèle/patientèle potentielle (âge, catégorie socio-professionnelle, évolution)

  • Le rapport entre la démographie professionnelle et la population

  • L’environnement économique (revenu moyen, taux de chômage, dynamisme, pôles d’attractivité, transports en commun, accessibilité)

 

Professions libérales de santé : l’étude de marché, quelles spécificités à prendre en compte ?
Il est bien entendu déconseillé d’installer un cabinet médical dans un écosystème surmédicalisé. Il est donc essentiel de sonder l’environnement sanitaire selon la profession concernée (pharmacies, laboratoires, dispensaires, cabinets, maisons de santé pluri professionnelles, hôpitaux, cliniques,). Par exemple, pour un orthophoniste, il sera opportun de s’installer à proximité d’établissements scolaires. Plus globalement, certaines régions, notamment rurales, sont en demande de structures.

Besoin d’un exemple d’étude personnalisée pour votre métier : Pour les médecins généralistes, infirmiers, masseurs kinésithérapeutes et les dentistes, les Agences Régionales de Santé mettent à disposition de ceux qui souhaitent s’installer un outil de « géomarketing » en ligne.

En savoir plus ?  Rendez-vous sur votre Espace personnel, pour obtenir des exemples d’outils proposés par les ARS et assurance maladie. Vous obtiendrez des conseils et services personnalisés pour vous aider. Cliquez ici !

Dans le cas de la pharmacie d’officine, s’agissant d’une activité de commerce de détail, une étude approfondie de la zone de chalandise est indispensable : environnement commercial et médical, emplacement de la concurrence, possibilités de stationnement, proximité d’établissements scolaires ou administratifs, de transports collectifs…
 

Afin de monter un projet solide, il est nécessaire de se renseigner en amont.  Les différents organismes ci-dessous vous indiqueront les démarches à suivre :

  • Office Régional d’Information de Formation et de Formalités des Professions Libérales (ORIFF-PL)

  • Chambre de commerce 

  • Fiches professionnelles de l’Agence pour la création d’entreprise (APCE)

  • Ordre et organismes professionnels

Exercer en profession libérale vous offre l’opportunité de choisir votre lieu d’exercice. Une liberté très appréciable, mais il est bien sûr essentiel – pour exercer dans les meilleures conditions et développer votre activité – de faire le bon choix de cabinet. Certaines professions ont d’ailleurs l’obligation d’exercer dans un local professionnel répondant à des critères spécifiques.

Pour vous aider dans cette étape essentielle, voici 5 conseils à retenir :

  • Respecter les règles, notamment déontologiques (ex : non installation dans le même quartier après un long remplacement d’un confrère) ou en matière de secret médical (locaux adéquats pour permettre le respect du secret médical).

  • Vérifier qu’il existe dans le règlement de la copropriété la possibilité d’exercer une activité professionnelle et d’apposer – si besoin – une plaque professionnelle sur la façade.

  • Si vous êtes dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans la petite couronne parisienne, la transformation d'un local d'habitation en un local à usage professionnel impose l'obtention préalable d'une autorisation auprès de la mairie et attention, celle-ci peut prendre plusieurs mois.

  • Etre en conformité avec les normes handicap (accessibilité, équipement). 

 

Tout nouveau cabinet médical ou tout nouvel immeuble abritant un cabinet médical doit être en conformité avec les obligations en matière d’accès des personnes handicapées (places de stationnement « handicapé », escalier muni d’une main courante, rampe d’accès, sanitaires accessibles, …).

Et au-delà de ces obligations, il est important de passer du temps dans la zone envisagée et étudier l’environnement du local qui fréquente le quartier ? Quels sont les moyens de transports à proximité ? Comment est le passage devant votre local ? Peut-on stationner facilement ? Existet-il un parking à proximité ? 

La question de savoir si on loue ou si on acquière son local est bien sûr déterminante dans la définition de son projet professionnel. Souvent pour des raisons financières, l’achat du local professionnel se fait rarement en début d’activité. En effet, le professionnel peut préférer la prudence et voir comment sa trésorerie évolue. En revanche, les professions libérales déjà bien installées opteront plus facilement pour l’achat afin de se constituer un patrimoine.

Acheter son cabinet professionnel : tout savoir sur l’achat de ses locaux

L’acquisition des locaux professionnels présente en effet différents avantages sur le plan patrimonial, et est également sécurisant sur le plan professionnel. Mais avant de décider d’acheter un local professionnel, il est essentiel de prendre en considération différents paramètres.

L'acquisition des locaux est à envisager à la fois sous l’aspect financier, juridique mais également fiscal. Financier, car il faut pouvoir supporter le coût d’acquisition. Juridique, parce qu’il existe plusieurs manières d’acheter des locaux professionnels : en direct ou via une société civile immobilière (SCI). Fiscaux enfin, parce que selon le mode d’acquisition choisi, le régime sera différent. L'achat de locaux neufs ou anciens, par exemple, entraîne des différences de coût au regard des droits de mutation : régime de la TVA immobilière pour les locaux neufs, ou des droits d'enregistrement pour les locaux anciens.

Quoiqu’il en soit des modalités de l’opération, l’achat de locaux professionnels permet de capitaliser un actif immobilier, de garantir un complément de revenus pour la retraite tout en s’assurant une certaine stabilité à l’activité. Par ailleurs, si l'achat est financé par un emprunt à taux fixe, on peut établir avec précision le coût de l'investissement. Alors qu’en louant des locaux, il n'est pas possible d’évaluer précisément le coût de cette dépense, puisqu'un loyer commercial peut être réévalué librement à la fin du bail.

La situation du locataire est également davantage précaire parce qu’en cas de renouvellement du bail professionnel, il ne bénéficiera d’aucune protection judiciaire.  
Si vous décidez d’acheter, quelles sont les conditions à respecter ?

L'acquisition des murs de l'entreprise peut être en nom propre ou par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI). Dans ce dernier cas, la SCI loue le local au praticien. 

Acquisition en nom propre, permet : 

  • d’affecter le local au patrimoine professionnel

  • de déduire toutes les charges au local

  • d’avoir d’éventuelles plus-values professionnelles et non privées ( mais plus-value à constater dès que le local cesse d’être utilisé à titre professionnel, même en l’absence de vente.)

Acquisition par une SCI, permet : 

  • de faciliter les transmissions

  • de scinder la gestion du local de celle de l’activité professionnelle

  • de déclarer le loyer en revenus fonciers

 

La location d'un local 


Louer son local/ cabinet professionnel, tout savoir sur la location de son local ?

En cas de location de son cabinet professionnel, différentes solutions sont également envisageables.
 

Les différents types de baux envisageables : comment y voir plus clair ? 

S’il s’agit d’un local à usage strictement professionnel, il est conseillé d’opter pour le bail professionnel, l'option du bail commercial reste possible.
S’il s’agit d’un local à la fois à usage professionnel et d’habitation principale, on parle alors de bail mixte.

  • Durée minimale 9 ans 6 ans 3 ans si personne physique ou 6 ans si personne morale (sauf société civile à caractère familial)

  • Loyers Librement fixés, à l'arrivée du bail à son terme, préavis de 6 mois pour le propriétaire.

  • Réévaluation libre des loyers Droit de résiliation tous les 3 ans pour le locataire ou, si retraite ou invalidité, préavis de 6 mois du propriétaire et si refus de renouvellement du bail > indemnité d’éviction.

  • Augmentation du loyer limitée (valeur locative et variation indicielle). Le bail est cessible. La sous-location est interdite, sauf stipulation contraire du bail ou accord du propriétaire. Préavis de 6 mois du propriétaire. Refus de renouvellement du bail seulement pour habiter, le vendre ou un motif légitime et sérieux.

 

Tout savoir sur le bail professionnel

Le bail professionnel s'applique à la location d'un local utilisé pour une activité ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. Il concerne principalement les professions libérales et s’applique aux locaux dont l’usage est exclusivement professionnel. Moins codifié et beaucoup plus souple que le bail commercial ou le bail à usage d'habitation, le bail professionnel requière d’être vigilant.

Nos 3 conseils pour le bail Professionnel pour une profession libérale : 
Conseil N °1 : Il peut être rédigé par les parties elles-mêmes à l’aide d’un formulaire pré-imprimé. Mais il est conseillé de faire appel à un professionnel pour renforcer la protection juridique et éviter les risques de contentieux. 
Conseil N °2 : Il est recommandé également de recourir à un professionnel du droit dans l’hypothèse où les parties souhaitent personnaliser certaines clauses.
Conseil N °3 : Le statut du bail professionnel n’étant pas très protecteur pour le locataire, ce dernier peut demander à opter pour un bail commercial régi par le décret du 30 septembre 1953 (art. 57 A, al. 6 et art. L. 145-2, I-7° du Code de commerce).

Le bail doit alors formuler sans équivoque l’intention des parties de se placer sous le statut des baux commerciaux. La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. De plus, le locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail. En contrepartie, les conditions de résiliation, pour le locataire, sont beaucoup plus strictes (résiliation triennale et préavis de six mois).
Tableau comparatif : Acheter ou louer son cabinet professionnel, quels avantages et quels inconvénients ? 
 

 

Avantages

Inconvénients

Achat

- garantie de maintien dans les lieux - garantie contre la liberté de réévaluation des loyers en fin de bail - constitution d’une protection patrimoniale (assurance-vie sur l’emprunt, patrimoine à l’échéance de l’emprunt, complément de retraite) - liberté dans l’aménagement des locaux sans avoir à demander l'autorisation du propriétaire - fiscalement : les frais d'acquisition, ainsi que les intérêts des emprunts et les annuités d'amortissement, sont déductibles.

- suppose un financement important en début d’activité - si emprunt : charge de rembourser les mensualités en plus des charges locatives de fonctionnement - en cas de cession éventuelle, obligation de payer un impôt sur des plus-values. - en cas d’achat par une SCI, les frais d'acquisition des locaux ne sont pas déductibles au niveau de la société, sauf si celle-ci est assujettie à l’IS. De plus, une SCI dont les loyers sont soumis à l'impôt sur le revenu ne peut pas déduire d'amortissements.

Location

- Permet de jouir de plus de liberté : pour adapter son local aux évolutions de son activité, pour déménager (pas de vente à gérer). - Fiscalement : possibilité de déduire l’intégralité des loyers versés de son bénéfice, ce qui entraîne une diminution du montant imposable.

- Pas de protection juridique en cas de renouvellement du bail pro - pas de garantie de maintien dans les lieux au-delà du bail - pas de garantie contre la liberté de réévaluation des loyers en fin de bail

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